Άδεια μικρής κλίμακας για ανακαίνιση: πότε χρειάζεται και πώς εκδίδεται

Όταν ξεκινάτε την ανακαίνιση ενός σπιτιού, η συζήτηση πηγαίνει αμέσως στα πλακάκια, στην κουζίνα και στα χρώματα. Υπάρχει όμως ένα βήμα που πρέπει να προηγηθεί και που πολλοί αγνοούν μέχρι να βρεθούν μπροστά σε κάποιο πρόβλημα: η άδεια μικρής κλίμακας. Πρόκειται για τη διαδικασία με την οποία νομιμοποιούνται οι οικοδομικές εργασίες που δεν απαιτούν πλήρη οικοδομική άδεια, αλλά δεν είναι και τόσο απλές ώστε να γίνονται χωρίς καμία ενημέρωση της πολεοδομίας.

Σε αυτόν τον οδηγό εξηγούμε με απλά λόγια τι είναι η έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, για ποιες εργασίες ανακαίνισης χρειάζεται, ποιες εργασίες δεν χρειάζονται τίποτα, ποια δικαιολογητικά απαιτούνται και πώς γίνεται βήμα-βήμα η διαδικασία. Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η νομοθεσία τροποποιείται συχνά και κάθε ακίνητο έχει τις ιδιαιτερότητές του, γι’ αυτό η τελική εκτίμηση πρέπει πάντα να γίνεται από Μηχανικό. Σκοπός μας είναι να ξέρετε τι να ρωτήσετε και τι να περιμένετε, ώστε η ανακαίνισή σας να ξεκινήσει σωστά και χωρίς εκπλήξεις.

Τι είναι η άδεια μικρής κλίμακας

Αυτό που στην καθομιλουμένη λέμε «άδεια μικρής κλίμακας» είναι η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ), η οποία προβλέπεται στο άρθρο 29 του νόμου 4495/2017 για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος. Είναι μια διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση συγκεκριμένων εργασιών, οι οποίες απαριθμούνται στον νόμο, χωρίς να απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας.

Η άδεια μικρής κλίμακας εκδίδεται ηλεκτρονικά, μέσω του πληροφοριακού συστήματος e-Άδειες, από Διπλωματούχο Μηχανικό που έχει την ανάθεση από τον ιδιοκτήτη. Η αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) του δήμου ενημερώνεται και μπορεί να ελέγξει τον φάκελο. Σύμφωνα με το Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών, η έγκριση ισχύει για ένα έτος από την έκδοσή της, με δυνατότητα αναθεώρησης της ισχύος της για ένα ακόμη έτος. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι οι εργασίες που καλύπτει η άδεια μικρής κλίμακας πρέπει να ξεκινήσουν και να ολοκληρωθούν μέσα σε αυτό το διάστημα.

Τρεις κατηγορίες εργασιών: χωρίς άδεια, με ΕΕΔΜΚ, με οικοδομική άδεια

Για να καταλάβετε αν η ανακαίνισή σας χρειάζεται άδεια, είναι χρήσιμο να σκεφτείτε τις εργασίες σε τρεις κατηγορίες.

1. Εργασίες που δεν απαιτούν έγκριση ή άδεια

Το άρθρο 30 του ν. 4495/2017 προβλέπει εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται ούτε οικοδομική άδεια ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, με την επιφύλαξη ειδικών διατάξεων για την περιοχή ή το κτίριο (για παράδειγμα σε διατηρητέα ή σε παραδοσιακούς οικισμούς). Σε αυτές περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων:

• οι εσωτερικοί χρωματισμοί,
• οι μικρές επισκευές θυρών και παραθύρων,
• η επισκευή ή αντικατάσταση δαπέδων, η οποία προστέθηκε με τον ν. 4759/2020,
• μεμονωμένες εργασίες επισκευής για λόγους χρήσης και υγιεινής.

Ακόμη και σε αυτές τις περιπτώσεις, όταν οι εργασίες γίνονται στο πλαίσιο μιας ευρύτερης ανακαίνισης, ο Μηχανικός σας μπορεί να προτείνει να υπάρχει έγγραφη τεκμηρίωση, όπως βεβαίωση για την υπαγωγή των εργασιών στο άρθρο 30. Έτσι είστε καλυμμένοι σε περίπτωση ελέγχου ή μελλοντικής μεταβίβασης.

2. Εργασίες που απαιτούν έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας

Το άρθρο 29 απαριθμεί αναλυτικά τις εργασίες που απαιτούν ΕΕΔΜΚ. Για όσους ανακαινίζουν κατοικία, οι πιο συνηθισμένες περιπτώσεις είναι:

• Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, δηλαδή μετακίνηση ή κατάργηση τοίχων που δεν είναι φέροντες, αλλαγή της διάταξης χώρων, δημιουργία νέου μπάνιου ή μεταφορά κουζίνας, χωρίς επέμβαση στον φέροντα οργανισμό και χωρίς αλλαγή χρήσης.
• Επεμβάσεις στις όψεις, όπως αλλαγές στα ανοίγματα ή στα κουφώματα που διαφοροποιούν την εμφάνιση του κτιρίου.
• Εξωτερική θερμομόνωση με τοποθέτηση συστήματος θερμοπρόσοψης.
• Εργασίες στο δώμα, όπως μόνωση και στεγάνωση ταράτσας, καθώς και επισκευή ή κατασκευή στέγης.
• Τοποθέτηση ικριωμάτων για εργασίες στις όψεις.

Για την άδεια μικρής κλίμακας, ο νόμος θέτει σε ορισμένες εργασίες και όριο προϋπολογισμού: εργασίες με προϋπολογισμό άνω των 25.000€ μπορεί να μην υπάγονται στην ΕΕΔΜΚ, ενώ για άλλες περιπτώσεις το όριο αυτό δεν ισχύει. Ο ακριβής χαρακτηρισμός εξαρτάται από τη συγκεκριμένη περίπτωση του άρθρου 29 στην οποία εμπίπτει κάθε εργασία. Γι’ αυτό η προμέτρηση και ο προϋπολογισμός του Μηχανικού έχουν σημασία από την αρχή.

3. Εργασίες που απαιτούν οικοδομική άδεια

Κάθε εργασία δόμησης που δεν χαρακτηρίζεται ως μικρής κλίμακας απαιτεί οικοδομική άδεια. Σε μια ανακαίνιση αυτό συμβαίνει συνήθως όταν υπάρχει επέμβαση στον φέροντα οργανισμό (κολόνες, δοκάρια, πλάκες), αλλαγή χρήσης του χώρου, προσθήκη εμβαδού ή καθ’ ύψος, ή όταν ο προϋπολογισμός και το είδος των εργασιών ξεπερνούν τα όρια της ΕΕΔΜΚ. Η διαδικασία εδώ είναι πιο σύνθετη, με μελέτες και ελέγχους, και πρέπει να προγραμματιστεί αρκετά πριν από την έναρξη.

Παράδειγμα: μια ολική ανακαίνιση διαμερίσματος

Ας δούμε πώς κατανέμονται στην πράξη οι εργασίες μιας τυπικής ολικής ανακαίνισης διαμερίσματος 60–70 τ.μ. σε πολυκατοικία:

• Χρωματισμοί, αντικατάσταση δαπέδων, αλλαγή πριζοδιακοπτών, μικρές επισκευές πορτών: κατά κανόνα εμπίπτουν στις εργασίες του άρθρου 30.
• Νέο μπάνιο και νέα κουζίνα στις ίδιες θέσεις, νέες εσωτερικές υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις: εργασίες επισκευής και εκσυγχρονισμού, που όμως, μαζί με τις αποξηλώσεις και τα μερεμέτια, συχνά εντάσσονται σε έγκριση μικρής κλίμακας για να καλύπτεται ολόκληρο το έργο.
• Κατάργηση ενός τοίχου για ανοιχτή κουζίνα ή μετακίνηση του μπάνιου: εσωτερική διαρρύθμιση, άρα ΕΕΔΜΚ, εφόσον ο τοίχος δεν είναι φέρων.
• Αλλαγή κουφωμάτων με διαφορετικές διαστάσεις ή μορφή: επέμβαση στην όψη, που χρειάζεται έγκριση και, σε πολυκατοικία, έλεγχο του κανονισμού.

Γι’ αυτό στα πακέτα μας η έκδοση άδειας για τις εργασίες αποτελεί μέρος της μελέτης. Ο Μηχανικός εξετάζει το σύνολο του έργου και επιλέγει τη σωστή διαδικασία: βεβαίωση για εργασίες του άρθρου 30 ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Έτσι δεν χρειάζεται να «σπάσετε» τις εργασίες σε κομμάτια ή να αναρωτιέστε για κάθε επιμέρους εργασία αν είναι νόμιμη.

Ειδικές περιπτώσεις

Σε ορισμένα ακίνητα οι κανόνες είναι αυστηρότεροι. Σε διατηρητέα κτίρια, σε παραδοσιακούς οικισμούς, σε αρχαιολογικούς χώρους ή σε περιοχές με ειδικούς όρους δόμησης, ακόμη και εργασίες που αλλού δεν θέλουν έγκριση μπορεί να απαιτούν γνωμοδοτήσεις από άλλες υπηρεσίες, όπως η Εφορεία Αρχαιοτήτων ή το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής. Επίσης, σε κτίρια που ρυμοτομούνται επιτρέπονται μόνο συγκεκριμένες εργασίες από αυτές του άρθρου 29. Αν το ακίνητό σας βρίσκεται σε τέτοια περιοχή, ο χρόνος έκδοσης μεγαλώνει και πρέπει να υπολογιστεί από την αρχή στο χρονοδιάγραμμα.

Πριν από την άδεια: η νομιμότητα του ακινήτου

Ένα σημείο που συχνά εκπλήσσει τους ιδιοκτήτες είναι ότι δεν μπορεί να εκδοθεί νέα διοικητική πράξη για ένα ακίνητο που έχει αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης. Κλειστοί ημιυπαίθριοι, πατάρια, ενοποιήσεις χώρων ή αποκλίσεις από τα εγκεκριμένα σχέδια πρέπει πρώτα να ρυθμιστούν.

Γι’ αυτό ο πρώτος έλεγχος που κάνει ο Μηχανικός είναι η σύγκριση της υφιστάμενης κατάστασης με την άδεια του κτιρίου και τα εγκεκριμένα σχέδια. Αν εντοπιστούν παραβάσεις, προηγείται η τακτοποίηση αυθαιρέτων και στη συνέχεια εκδίδεται η έγκριση για τις νέες εργασίες. Η σειρά αυτή, αν και φαίνεται να καθυστερεί το έργο, σας προστατεύει από προβλήματα στο μέλλον, για παράδειγμα σε μια πώληση ή γονική παροχή.

Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται για άδεια μικρής κλίμακας

Τα ακριβή δικαιολογητικά εξαρτώνται από το είδος των εργασιών και το ακίνητο. Ένας τυπικός φάκελος για ανακαίνιση διαμερίσματος περιλαμβάνει συνήθως:

• αίτηση και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, καθώς και ανάθεση στον Μηχανικό,
• τίτλο ιδιοκτησίας (συμβόλαιο) και στοιχεία του ακινήτου,
• αντίγραφο της οικοδομικής άδειας του κτιρίου και των εγκεκριμένων σχεδίων, ή στοιχεία νομιμότητας για παλαιότερα κτίρια,
• τεχνική έκθεση του Μηχανικού με περιγραφή των εργασιών,
• σχέδια (π.χ. κάτοψη υφιστάμενης και νέας κατάστασης για εσωτερικές διαρρυθμίσεις) και φωτογραφίες,
• προϋπολογισμό των εργασιών,
• όπου απαιτείται, συναίνεση των συνιδιοκτητών ή της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας, κυρίως για εργασίες σε όψεις, δώμα ή κοινόχρηστους χώρους,
• αποδεικτικά καταβολής των σχετικών εισφορών και τελών.

Για την άδεια μικρής κλίμακας, ο Μηχανικός είναι αυτός που συγκεντρώνει, ελέγχει και ανεβάζει τα στοιχεία στο σύστημα. Από εσάς χρειάζονται κυρίως τα έγγραφα ιδιοκτησίας και, αν υπάρχει, ο φάκελος της αρχικής άδειας του κτιρίου.

Η διαδικασία βήμα-βήμα

1. Αυτοψία και καταγραφή. Ο Μηχανικός επισκέπτεται το ακίνητο, καταγράφει την υφιστάμενη κατάσταση και συζητά μαζί σας τι θέλετε να αλλάξει.
2. Έλεγχος νομιμότητας. Σύγκριση με την άδεια και τα σχέδια του κτιρίου. Αν χρειάζεται, ακολουθεί τακτοποίηση.
3. Χαρακτηρισμός εργασιών. Ο Μηχανικός κρίνει αν οι εργασίες υπάγονται στο άρθρο 30, στην ΕΕΔΜΚ ή σε οικοδομική άδεια.
4. Σύνταξη φακέλου. Τεχνική έκθεση, σχέδια, προϋπολογισμός και συλλογή δικαιολογητικών.
5. Ηλεκτρονική υποβολή και έκδοση μέσω του e-Άδειες.
6. Ασφαλιστικές υποχρεώσεις. Διεκπεραίωση της διαδικασίας ενσήμων για το οικοδομικό έργο στον e-ΕΦΚΑ.
7. Εκτέλεση εργασιών σύμφωνα με την έγκριση και μέσα στον χρόνο ισχύος της, με την επίβλεψη του Μηχανικού.

Πόσο χρόνο χρειάζεται

Όταν το ακίνητο είναι νόμιμο και τα δικαιολογητικά είναι διαθέσιμα, η έκδοση μιας έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας είναι σχετικά γρήγορη διαδικασία σε σύγκριση με την οικοδομική άδεια. Ο χρόνος που πραγματικά μετράει είναι η προετοιμασία: η αναζήτηση της αρχικής άδειας του κτιρίου, η αποτύπωση, τα σχέδια και, όπου χρειάζεται, η τακτοποίηση αυθαιρέτων ή η συναίνεση της πολυκατοικίας. Γι’ αυτό συνιστούμε να ξεκινά η διαδικασία παράλληλα με τον σχεδιασμό της ανακαίνισης και την επιλογή υλικών, ώστε η άδεια να είναι έτοιμη όταν το συνεργείο είναι έτοιμο να μπει στο σπίτι.

Τα ένσημα του έργου στον e-ΕΦΚΑ

Παράλληλα με την άδεια υπάρχει και η ασφαλιστική πλευρά του έργου. Για τις οικοδομικές εργασίες προβλέπεται η καταβολή ασφαλιστικών εισφορών για την εργασία που απασχολείται στο έργο, μέσω των διαδικασιών του e-ΕΦΚΑ. Παλαιότερα αυτό ήταν γνωστό ως «πίνακας ενσήμων ΙΚΑ». Σήμερα η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά και συνδέεται με τα στοιχεία του έργου.

Στην πράξη, πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν ότι αυτή η υποχρέωση υπάρχει και την ανακαλύπτουν αργότερα, για παράδειγμα όταν χρειαστεί βεβαίωση για μια μεταβίβαση. Γι’ αυτό είναι σημαντικό ο ανάδοχος της ανακαίνισης να την αναλαμβάνει και να το αναφέρει ρητά στην προσφορά του. Στα πακέτα ανακαίνισης της Casa Bella, τόσο η έκδοση άδειας όσο και η διεκπεραίωση της διαδικασίας ενσήμων στον e-ΕΦΚΑ περιλαμβάνονται στη μελέτη και επίβλεψη του έργου.

Ανακαίνιση σε πολυκατοικία: τι επιπλέον να προσέξετε

Σε διαμέρισμα πολυκατοικίας, εκτός από τη νομοθεσία, ισχύει και ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Ενημερώστε έγκαιρα τον διαχειριστή και τους γείτονες για τη διάρκεια των εργασιών και σεβαστείτε τις ώρες κοινής ησυχίας. Αν πρόκειται να τοποθετηθεί κάδος μπαζών στον δρόμο, απαιτείται άδεια κατάληψης κοινόχρηστου χώρου από τον δήμο. Επίσης, η μεταφορά των μπαζών πρέπει να γίνεται με χωνιά ή με τρόπο που δεν φθείρει τους κοινόχρηστους χώρους. Εργασίες που αγγίζουν κοινόχρηστα μέρη, όπως οι κεντρικές στήλες αποχέτευσης, οι όψεις ή το δώμα, θέλουν ιδιαίτερη προσοχή και συχνά συναίνεση των υπόλοιπων ιδιοκτητών.

Τι κινδυνεύετε αν κάνετε εργασίες χωρίς έγκριση

Οι εργασίες που εκτελούνται χωρίς την απαιτούμενη έγκριση θεωρούνται αυθαίρετες. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα, σε διακοπή των εργασιών μετά από καταγγελία ή έλεγχο και, κυρίως, σε προβλήματα όταν χρειαστεί να πουλήσετε, να γονικοποιήσετε ή να υποθηκεύσετε το ακίνητο, αφού ο Μηχανικός θα πρέπει να βεβαιώσει ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές. Το κόστος και ο χρόνος για να «διορθωθεί» μια τέτοια κατάσταση εκ των υστέρων είναι σχεδόν πάντα μεγαλύτερα από ό,τι θα κόστιζε η σωστή διαδικασία από την αρχή.

Συχνές ερωτήσεις

Χρειάζομαι άδεια για να αλλάξω πλακάκια και είδη υγιεινής στο μπάνιο;

Η απλή αντικατάσταση επενδύσεων και ειδών υγιεινής χωρίς αλλαγή διάταξης θεωρείται συνήθως εργασία επισκευής. Αν όμως μετακινείτε τοίχους ή μεταφέρετε το μπάνιο σε άλλο σημείο, πρόκειται για εσωτερική διαρρύθμιση που απαιτεί ΕΕΔΜΚ. Ο Μηχανικός θα σας πει με βεβαιότητα σε ποια περίπτωση εμπίπτει η δική σας ανακαίνιση.

Πόσο ισχύει η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας;

Ένα έτος από την έκδοση, με δυνατότητα αναθεώρησης της ισχύος για ένα ακόμη έτος.

Μπορώ να βγάλω μόνος μου την άδεια;

Όχι. Η έγκριση υποβάλλεται ηλεκτρονικά από Διπλωματούχο Μηχανικό, ο οποίος υπογράφει τα τεχνικά στοιχεία και φέρει την ευθύνη για την ορθότητά τους.

Η αλλαγή κουφωμάτων θέλει άδεια;

Εξαρτάται από το αν αλλάζουν οι διαστάσεις, η μορφή ή η εμφάνιση της όψης. Η αντικατάσταση με όμοια κουφώματα αντιμετωπίζεται διαφορετικά από μια αλλαγή που διαφοροποιεί την όψη του κτιρίου. Σε πολυκατοικία, ελέγξτε επίσης τι προβλέπει ο κανονισμός για την ενιαία εμφάνιση των όψεων.

Χρειάζεται άδεια για θερμοπρόσοψη ή μόνωση ταράτσας;

Ναι, κατά κανόνα. Η τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης στις όψεις και οι εργασίες στεγάνωσης και θερμομόνωσης του δώματος περιλαμβάνονται στις εργασίες του άρθρου 29, οπότε απαιτούν έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Συχνά απαιτούν επίσης την τοποθέτηση ικριωμάτων και, σε πολυκατοικία, απόφαση της γενικής συνέλευσης, αφού αφορούν κοινόχρηστα μέρη του κτιρίου.

Αναθέστε τη διαδικασία σε Μηχανικό

Η άδεια μικρής κλίμακας δεν χρειάζεται να είναι πονοκέφαλος. Με σωστό σχεδιασμό ενσωματώνεται στο χρονοδιάγραμμα της ανακαίνισης και δεν την καθυστερεί. Η Casa Bella ιδρύθηκε από Αρχιτέκτονα – Δομικό Μηχανικό και αναλαμβάνει όλη τη διαδικασία: από τον έλεγχο νομιμότητας και την έκδοση αδειών δόμησης μέχρι τα ένσημα και την επίβλεψη των εργασιών. Αν σχεδιάζετε ανακαίνιση και θέλετε να μάθετε και το κόστος, διαβάστε τον οδηγό μας για το κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος ή ζητήστε προσφορά για αυτοψία στον χώρο σας.