Κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος: τι επηρεάζει την τιμή ανά τ.μ.

Το πρώτο ερώτημα που θέτει σχεδόν κάθε ιδιοκτήτης πριν ξεκινήσει μια ανακαίνιση είναι απλό: «Πόσο θα μου κοστίσει;». Η απάντηση όμως σπάνια είναι ένας αριθμός. Το κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος εξαρτάται από την κατάσταση του ακινήτου, την έκταση των εργασιών, την ποιότητα των υλικών και από το πόσο καλά έχει σχεδιαστεί το έργο πριν μπει ο πρώτος εργάτης στον χώρο.

Σε αυτόν τον οδηγό εξηγούμε, με βάση την εμπειρία μας από το 2008 σε ανακαινίσεις κατοικιών στην Αττική, από τι αποτελείται η τιμή μιας ανακαίνισης, ποια είναι τα ενδεικτικά κόστη ανά τετραγωνικό μέτρο, ποια έξοδα συνήθως ξεχνάμε να υπολογίσουμε και πώς μπορείτε να κρατήσετε τον προϋπολογισμό υπό έλεγχο χωρίς να θυσιάσετε την ποιότητα.

Κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος ανά τετραγωνικό μέτρο

Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο είναι ο πιο εύκολος τρόπος για να πάρετε μια πρώτη εικόνα, αρκεί να γνωρίζετε τι ακριβώς περιλαμβάνει. Στα πακέτα ανακαίνισης της Casa Bella, τα οποία αφορούν ένα μέσο διαμέρισμα 60–70 τ.μ., οι ενδεικτικές τιμές ξεκινούν από:

• Casa Base – από 300€/τ.μ. + ΦΠΑ: ανακαίνιση των «υγρών» χώρων και των εγκαταστάσεων. Περιλαμβάνει νέο μπάνιο, νέα κουζίνα, καινούργια υδραυλικά και ηλεκτρολογικά στους χώρους αυτούς, μερεμέτια και χρωματισμούς.
• Casa Vita – από 500€/τ.μ. + ΦΠΑ: ολική ανακαίνιση. Στα παραπάνω προστίθενται δάπεδα, θέρμανση, κουφώματα αλουμινίου θερμοδιακοπής, εσωτερικές πόρτες, ντουλάπα και πόρτα ασφαλείας.
• Casa Lux – από 600€/τ.μ. + ΦΠΑ: ολική ανακαίνιση με αναβαθμισμένες προδιαγραφές, όπως περισσότερα κουφώματα και ντουλάπες, ολικό σπατουλάρισμα τοίχων και οροφών, προεγκατάσταση συναγερμού και φωτισμό LED στην κουζίνα.

Για ένα διαμέρισμα 65 τ.μ. αυτό σημαίνει, ενδεικτικά, περίπου 19.500€ για μια βασική ανακαίνιση, 32.500€ για ολική ανακαίνιση και 39.000€ για ανακαίνιση υψηλών προδιαγραφών, πλέον ΦΠΑ. Αν σας ενδιαφέρει μόνο το μπάνιο, το ξεχωριστό πακέτο ανακαίνισης μπάνιου ξεκινά από 6.500€ + ΦΠΑ για μπάνιο έως 5 τ.μ.

Οι αριθμοί αυτοί για το κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος είναι ενδεικτικοί. Κάθε σπίτι έχει διαφορετικές ανάγκες και η ακριβής τιμή προκύπτει μόνο μετά από αυτοψία από Μηχανικό και αναλυτική προμέτρηση. Δίνουν όμως ένα ρεαλιστικό σημείο εκκίνησης για να σχεδιάσετε τον προϋπολογισμό σας.

Τι επηρεάζει το κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος

Δύο διαμερίσματα με τα ίδια τετραγωνικά μπορεί να έχουν πολύ διαφορετικό κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος. Οι παράγοντες που κάνουν τη μεγαλύτερη διαφορά είναι οι εξής.

1. Η κατάσταση και η ηλικία του ακινήτου

Ένα διαμέρισμα της δεκαετίας του ’70 με τις αρχικές του σωληνώσεις και καλωδιώσεις χρειάζεται σχεδόν πάντα πλήρη αντικατάσταση εγκαταστάσεων. Ένα πιο σύγχρονο ακίνητο μπορεί να χρειάζεται μόνο αισθητική αναβάθμιση. Υγρασίες, ρωγμές στους σοβάδες ή φθορές στο δάπεδο του μπάνιου αποκαλύπτονται συχνά μόνο μετά τις αποξηλώσεις, γι’ αυτό μια σωστή αυτοψία πριν από την προσφορά είναι απαραίτητη.

2. Η έκταση των εργασιών

Η μεγαλύτερη διαφορά στην τιμή βρίσκεται ανάμεσα στη μερική και στην ολική ανακαίνιση. Η αλλαγή μπάνιου και κουζίνας με τις αντίστοιχες εγκαταστάσεις είναι το «κέντρο βάρους» κάθε ανακαίνισης. Μόλις όμως προστεθούν δάπεδα σε όλο το σπίτι, νέα κουφώματα, θέρμανση και ντουλάπες, το κόστος ανεβαίνει σημαντικά, γιατί αυξάνονται τόσο τα υλικά όσο και οι ειδικότητες που εμπλέκονται.

3. Η ποιότητα και η προέλευση των υλικών

Τα υλικά αποτελούν μεγάλο μέρος από το συνολικό κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος. Για παράδειγμα, στα πακέτα μας τα πλακίδια υπολογίζονται με κόστος έως 22€/τ.μ. (Α’ ποιότητας ή Ιταλικής/Ισπανικής προέλευσης, ανάλογα με το πακέτο). Αν επιλέξετε πλακίδιο μεγάλου φορμά ή φυσική πέτρα, η τιμή αλλάζει. Το ίδιο ισχύει για τα είδη υγιεινής (κρεμαστή λεκάνη με εντοιχισμένο καζανάκι ή επιδαπέδια), τα πορτάκια της κουζίνας (MFC μελαμίνη, βακελίτης ή PET) και τα κουφώματα (απλό αλουμίνιο ή αλουμίνιο θερμοδιακοπής με ενεργειακά τζάμια).

4. Οι ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις

Οι εγκαταστάσεις δεν φαίνονται, αλλά καθορίζουν την ποιότητα ζωής στο σπίτι για δεκαετίες. Νέα εγκατάσταση ύδρευσης με πολυστρωματικές σωληνώσεις χωρίς ενώσεις, πίνακας υδροληψίας, νέα αποχέτευση από πολυπροπυλένιο, νέος ηλεκτρολογικός πίνακας με ρελέ διαρροής και ενισχυμένη καλωδίωση είναι εργασίες που δεν πρέπει να παραλείπονται για να «πέσει» η τιμή.

5. Η πρόσβαση και η πολυκατοικία

Ο όροφος, η ύπαρξη ανελκυστήρα, η δυνατότητα τοποθέτησης κάδου στον δρόμο και οι κανόνες της πολυκατοικίας επηρεάζουν τον χρόνο και άρα το κόστος. Η τοποθέτηση χωνιών για την κατάβαση των μπαζών, η άδεια του δήμου για τον κάδο και ο καθημερινός καθαρισμός των κοινόχρηστων χώρων πρέπει να έχουν προβλεφθεί από την αρχή.

6. Άδειες και ασφαλιστικές υποχρεώσεις

Πολλές εργασίες ανακαίνισης απαιτούν έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή τουλάχιστον τη σχετική ενημέρωση της πολεοδομίας. Επιπλέον, για τις οικοδομικές εργασίες προβλέπεται η διαδικασία ενσήμων στον e-ΕΦΚΑ. Μια σοβαρή προσφορά πρέπει να γράφει καθαρά αν αυτά περιλαμβάνονται. Στα πακέτα της Casa Bella η έκδοση της άδειας και η διεκπεραίωση των ενσήμων είναι μέρος της υπηρεσίας.

Ανάλυση του κόστους ανακαίνισης διαμερίσματος ανά εργασία

Για να καταλάβετε πού πηγαίνουν τα χρήματα, χρήσιμο είναι να δείτε την ανακαίνιση χωρισμένη σε φάσεις. Η σειρά αυτή είναι και η σειρά με την οποία εκτελούνται οι εργασίες στο εργοτάξιο.

• Μελέτη και επίβλεψη: σχεδιασμός κατόψεων, έκδοση άδειας και επίβλεψη από Διπλωματούχο Μηχανικό. Είναι μικρό ποσοστό του συνόλου, αλλά γλιτώνει τα πιο ακριβά λάθη.
• Αποξηλώσεις και καθαριότητα: αφαίρεση πλακιδίων, ειδών υγιεινής, ερμαρίων, παλιών σωληνώσεων και πριζοδιακοπτών, καθώς και αποκομιδή μπαζών με κάδο.
• Δόμηση και μερεμέτια: επιχρίσματα, τσιμεντοκονία με ρύσεις στο δάπεδο του μπάνιου, αποκατάσταση τοίχων μετά τα υδραυλικά και ηλεκτρολογικά.
• Υδραυλικά και θέρμανση: νέο δίκτυο ύδρευσης και αποχέτευσης και, στις ολικές ανακαινίσεις, νέα σώματα καλοριφέρ και πετσετοκρεμάστρα.
• Ηλεκτρολογικά: πίνακας, γραμμές κλιματιστικών, TV και internet, ρευματοδότες και παροχές κουζίνας.
• Μπάνιο: πλακίδια, λεκάνη, μπαταρίες, έπιπλο, ντουζιέρα ή μπανιέρα, καμπίνα και αξεσουάρ.
• Κουζίνα: ερμάρια, πάγκος, νεροχύτης, μπαταρία, μηχανισμοί με φρένα.
• Δάπεδα, κουφώματα, πόρτες, ντουλάπες: οι εργασίες που διαφοροποιούν περισσότερο μια ολική από μια βασική ανακαίνιση.
• Χρωματισμοί: σπατουλάρισμα, αστάρι και πλαστικά χρώματα σε όλους τους ανακαινισμένους χώρους.

Συνήθως, στο μεγαλύτερο μέρος του προϋπολογισμού μιας ανακαίνισης «καταλήγουν» το μπάνιο, η κουζίνα και οι εγκαταστάσεις. Αν ο προϋπολογισμός σας είναι περιορισμένος, αυτές είναι οι εργασίες που αξίζει να γίνουν πρώτες και σωστά. Τα δάπεδα, οι εσωτερικές πόρτες ή οι ντουλάπες μπορούν, αν χρειαστεί, να ακολουθήσουν σε δεύτερη φάση.

Μερική ή ολική ανακαίνιση;

Η επιλογή ανάμεσα σε μερική και ολική ανακαίνιση δεν είναι μόνο οικονομική. Αν το σπίτι έχει παλιές εγκαταστάσεις, η μερική ανακαίνιση μπορεί να βγει τελικά ακριβότερη: όταν σε δύο χρόνια χρειαστεί να αλλάξουν οι σωληνώσεις, θα πρέπει να ξανασπάσουν τα καινούργια πλακάκια. Από την άλλη, σε ένα ακίνητο με εγκαταστάσεις σε καλή κατάσταση, μια στοχευμένη ανακαίνιση μπάνιου και κουζίνας μπορεί να αλλάξει εντελώς την αίσθηση του σπιτιού με πολύ μικρότερο κόστος.

Ένας πρακτικός κανόνας: αν οι εγκαταστάσεις είναι πάνω από 25–30 ετών ή αν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι για πολλά χρόνια, η ολική ανακαίνιση είναι συνήθως η πιο συμφέρουσα επιλογή μακροπρόθεσμα. Δείτε στη σελίδα με τα έργα μας πώς μεταμορφώθηκαν διαμερίσματα σε διάφορες περιοχές της Αττικής, από ολικές ανακαινίσεις έως μετατροπή ενός διαμερίσματος σε τρία μικρότερα.

Τα έξοδα που συνήθως ξεχνάμε

Στο κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος, οι περισσότερες υπερβάσεις δεν οφείλονται σε ακριβά υλικά, αλλά σε έξοδα που δεν είχαν υπολογιστεί από την αρχή. Πριν υπογράψετε, ελέγξτε αν η προσφορά καλύπτει:

• Τον ΦΠΑ. Οι τιμές της αγοράς δίνονται συχνά χωρίς ΦΠΑ, ο οποίος προστίθεται με τον ισχύοντα συντελεστή. Συγκρίνετε πάντα προσφορές στην ίδια βάση.
• Την αποκομιδή των μπαζών και την άδεια του κάδου.
• Την άδεια και τα ένσημα των εργασιών.
• Τα απρόβλεπτα: κρυφές υγρασίες, σάπια δοκάρια σε παλιές στέγες, στραβοί τοίχοι. Ένα αποθεματικό της τάξης του 10% του προϋπολογισμού είναι συνετή επιλογή.
• Το κόστος της προσωρινής διαμονής, αν δεν μπορείτε να μείνετε στο σπίτι κατά τη διάρκεια των εργασιών.
• Τις ηλεκτρικές συσκευές και τα φωτιστικά, που συνήθως είναι προμήθειας του πελάτη. Ο ανάδοχος αναλαμβάνει μόνο τη σύνδεσή τους.

Πώς να μειώσετε το κόστος χωρίς να χάσετε σε ποιότητα

Η φθηνότερη προσφορά δεν είναι πάντα και η πιο οικονομική. Υπάρχουν όμως τρόποι να πάρετε περισσότερα για τα χρήματά σας.

1. Ξεκινήστε από τη μελέτη. Όταν οι κατόψεις, τα υλικά και οι θέσεις των παροχών έχουν αποφασιστεί πριν από την έναρξη, αποφεύγονται οι αλλαγές στη μέση του έργου, που κοστίζουν ακριβά.
2. Κρατήστε τις θέσεις των υγρών χώρων. Η μετακίνηση μπάνιου ή κουζίνας σε άλλο σημείο απαιτεί νέες αποχετεύσεις και συχνά υπερύψωση δαπέδου.
3. Επιλέξτε σωστά πού θα επενδύσετε. Μπαταρίες, μηχανισμοί κουζίνας με φρένα και κουφώματα χρησιμοποιούνται καθημερινά. Εκεί η ποιότητα φαίνεται με τα χρόνια.
4. Ζητήστε πακέτο με σαφή περιγραφή. Ένα πακέτο ανακαίνισης που αναφέρει ποσότητες, μάρκες και προδιαγραφές (π.χ. «ερμάρια κουζίνας έως 8 τρέχοντα μέτρα», «πλακίδια έως 22€/τ.μ.») σας προστατεύει από εκπλήξεις και κάνει τις προσφορές συγκρίσιμες.
5. Προσθαφαιρέστε εργασίες. Σε κάθε πακέτο μπορείτε να αφαιρέσετε ό,τι δεν χρειάζεστε ή να προσθέσετε αναβαθμίσεις, ώστε ο προϋπολογισμός να ταιριάζει στις ανάγκες σας.

Πόσο διαρκεί μια ανακαίνιση διαμερίσματος;

Ο χρόνος συνδέεται άμεσα με το κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος, γιατί κάθε εβδομάδα καθυστέρησης σημαίνει επιπλέον έξοδα για εσάς. Μια ανακαίνιση μπάνιου ολοκληρώνεται συνήθως μέσα σε λίγες εβδομάδες, ενώ μια ολική ανακαίνιση διαμερίσματος 60–70 τ.μ. χρειάζεται περισσότερο χρόνο, ανάλογα με την έκταση των εργασιών και τους χρόνους παράδοσης υλικών όπως τα κουφώματα και η κουζίνα. Το σημαντικό είναι να υπάρχει από την αρχή ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα και ένας υπεύθυνος Μηχανικός που συντονίζει τα συνεργεία, ώστε η μία ειδικότητα να μην περιμένει την άλλη.

Αξίζει οικονομικά η ανακαίνιση;

Το κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος δεν είναι μόνο έξοδο. Είναι επένδυση στην αξία και στη λειτουργικότητα του ακινήτου. Ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα πωλείται ή ενοικιάζεται συνήθως πιο γρήγορα, γιατί ο επόμενος ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής δεν χρειάζεται να υπολογίσει δικά του έξοδα και καθυστερήσεις. Ταυτόχρονα, οι νέες εγκαταστάσεις μειώνουν τις βλάβες και τα έξοδα συντήρησης για πολλά χρόνια.

Σημαντικό ρόλο παίζει και η ενέργεια. Κουφώματα αλουμινίου θερμοδιακοπής με ενεργειακά τζάμια, νέα σώματα θέρμανσης και σωστή μόνωση μειώνουν αισθητά τις απώλειες θερμότητας. Αυτό σημαίνει χαμηλότερους λογαριασμούς θέρμανσης τον χειμώνα και ψύξης το καλοκαίρι. Αν το κτίριο έχει γενικότερα προβλήματα θερμομόνωσης, αξίζει να εξετάσετε μαζί με την ανακαίνιση και εργασίες όπως η θερμοπρόσοψη ή η μόνωση ταράτσας, για τις οποίες κατά καιρούς υπάρχουν και επιδοτούμενα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης.

Τέλος, μην υποτιμάτε την αξία της σωστής διαρρύθμισης. Η κατάργηση ενός άχρηστου διαδρόμου, μια ανοιχτή κουζίνα ή ένα δεύτερο WC μπορούν να κάνουν ένα παλιό διαμέρισμα να λειτουργεί σαν καινούργιο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως σε ένα από τα πρόσφατα έργα μας στο Αιγάλεω, η μετατροπή ενός μεγάλου διαμερίσματος σε μικρότερες αυτόνομες κατοικίες αλλάζει εντελώς την απόδοση του ακινήτου. Τέτοιες αλλαγές χρειάζονται μελέτη από Μηχανικό και τις κατάλληλες εγκρίσεις, αλλά συχνά είναι αυτές που δίνουν τη μεγαλύτερη προστιθέμενη αξία.

Τι να ελέγξετε σε μια προσφορά ανακαίνισης

Όταν συγκρίνετε προσφορές, μην κοιτάτε μόνο το τελικό ποσό. Μια ολοκληρωμένη προσφορά πρέπει να περιγράφει αναλυτικά τις εργασίες ανά κατηγορία, να αναφέρει ποσότητες και προδιαγραφές υλικών, να ξεκαθαρίζει αν περιλαμβάνονται ο ΦΠΑ, η άδεια και τα ένσημα και να δίνει γραπτή εγγύηση. Η Casa Bella, για παράδειγμα, παρέχει εγγύηση 3 ετών για όλες τις κατασκευαστικές, υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εργασίες, ενώ τα υλικά συνοδεύονται από τις εγγυήσεις των κατασκευαστών τους.

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο κοστίζει η ανακαίνιση ενός διαμερίσματος 70 τ.μ.;

Με βάση τις ενδεικτικές τιμές των πακέτων μας, μια βασική ανακαίνιση 70 τ.μ. ξεκινά περίπου από 21.000€ και μια ολική από περίπου 35.000€, πλέον ΦΠΑ. Η ακριβής τιμή προκύπτει μετά από αυτοψία.

Η τιμή ανά τ.μ. περιλαμβάνει τα υλικά;

Στα πακέτα της Casa Bella ναι: η τιμή περιλαμβάνει την προμήθεια των αναγκαίων υλικών και όλες τις εργασίες, με τις προδιαγραφές που αναφέρονται σε κάθε πακέτο. Σε άλλες προσφορές της αγοράς αυτό δεν ισχύει πάντα, γι’ αυτό ρωτήστε το ρητά.

Χρειάζομαι άδεια για ανακαίνιση διαμερίσματος;

Εξαρτάται από τις εργασίες. Οι εσωτερικοί χρωματισμοί δεν απαιτούν άδεια, ενώ οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις και αρκετές άλλες εργασίες απαιτούν έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Διαβάστε τον αναλυτικό μας οδηγό για την άδεια μικρής κλίμακας.

Τι διαφέρει η ολική ανακαίνιση από την ανακαίνιση υψηλών προδιαγραφών;

Και οι δύο καλύπτουν όλο το σπίτι. Η διαφορά βρίσκεται στις ποσότητες και στις προδιαγραφές: περισσότερα κουφώματα, εσωτερικές πόρτες και ντουλάπες, μεγαλύτερο έπιπλο μπάνιου, ολικό σπατουλάρισμα τοίχων και οροφών, προεγκατάσταση συναγερμού και επιπλέον γραμμές φωτισμού. Συγκρίνετε τα πακέτα Casa Vita και Casa Lux στον πίνακα σύγκρισης της σελίδας με τα πακέτα.

Μπορώ να κάνω την ανακαίνιση σε φάσεις;

Ναι. Προτείνουμε να γίνουν πρώτα οι εγκαταστάσεις, το μπάνιο και η κουζίνα, που απαιτούν σπάσιμο, και αργότερα εργασίες όπως ντουλάπες ή εσωτερικές πόρτες. Έτσι δεν χρειάζεται να ξαναχαλάσετε ό,τι έχει ήδη φτιαχτεί.

Ζητήστε κοστολόγηση για το δικό σας σπίτι

Ο πιο αξιόπιστος τρόπος να μάθετε το κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος για το δικό σας σπίτι είναι μια αυτοψία στον χώρο από Μηχανικό. Δείτε αναλυτικά τι περιλαμβάνουν τα πακέτα Casa Base, Casa Vita και Casa Lux ή μάθετε περισσότερα για την υπηρεσία ανακαίνισης σπιτιού. Όταν είστε έτοιμοι, ζητήστε προσφορά και θα επικοινωνήσουμε μαζί σας για να κανονίσουμε επίσκεψη.